Laut einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate zum Wohnmarkt markiert das Mietpreisniveau in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit durchschnittlich 14,05 Euro pro Quadratmeter mit deutlichem Abstand die Spitzenposition unter den analysierten Städtekategorien.
Wie auch die Studentenstädte verzeichnen die A-Städte ein solides Wachstum um 2 Prozent. Die übrigen Groß- und Mittelstädte weisen mit einem Plus von 3 Prozent eine noch etwas höhere Dynamik auf, allerdings von einem niedrigeren Ausgangsniveau her kommend.
Das Mietpreisniveau ist in den kreisfreien Städten seit 2014 sehr deutlich angestiegen. Dabei stiegen die Medianmieten im Bestand (+33 %) und im Neubau (+32 %) bis zum Halbjahr 2022 in ähnlichen relativen Proportionen an.
Ob diese Parallelentwicklung in den kommenden Monaten fortbesteht, bleibt vorerst abzuwarten. Es erscheint aus heutiger Perspektive nicht unwahrscheinlich, dass die enormen Steigerungen bei den Baukosten teilweise an künftige Mieter weitergereicht werden, was insbesondere im Neubausegment zu steigenden Angebotsmieten führen dürfte.
Sehr unterschiedliche Entwicklung von Nettokalt- und Warmmiete
Zwischen 2015 und dem Jahrsende 2021 haben sich die Nettokalt- wie auch die Warmmieten nahezu im Gleichschritt entwickelt (Nettokaltmiete +9,2 %, Warmmiete +9,6 %). Durch die seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs stark gestiegenen Energiepreise divergieren sie seit Frühjahr 2022 jedoch stark: Während sich die Nettokaltmieten gegenüber Dezember 2021 nur um 1,5 Prozentpunkte verteuert haben, ist für die Ausgaben von Wohnung, Wasser und Energie ein sehr deutlicher Zuwachs um 10,8 Prozentpunkte zu verzeichnen.
Angebotsknappheit bestimmt Mietniveau
Der Vergleich der Leerstandsquoten mit den Mietpreisniveaus der A-Städte unterstreicht noch einmal eindrucksvoll, dass ein geringer Leerstand ein wichtiger mietpreistreibender Faktor ist.
Vor dem Hintergrund der weiterhin hohen Attraktivität und Anziehungskraft der A-Städte kann also insbesondere eine anziehende Bautätigkeit den Mietpreisanstieg dämpfen.
In Deutschland liegt die Leerstandsquote im Durchschnitt bei nur 2,8 % und unterschreitet damit die für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendige Fluktuationsreserve von 3 %. Die Leerstände sind jedoch regional sehr unterschiedlich: So beträgt die Spanne zwischen der kreisfreien Stadt mit dem höchsten Leerstand (Pirmasens) und dem geringsten Leerstand (München/Frankfurt am Main) rund 9 Prozentpunkte. Die kreisfreien Städte mit der höchsten Leerstandsquote liegen fast alle in den neuen Bundesländern: Pirmasens (9,3 %), Frankfurt an der Oder (9,1 %), Chemnitz (8,9 %), gefolgt von Schwerin (8,5 %) und Dessau-Roßlau (8,4 %) – Beispiele für Standorte, an denen eine geringe Nachfrage der entscheidende preisdämpfende Faktor ist.
Die A-Städte geben hingegen ein ganz anderes Bild ab. Die Leerstandsquote liegt hier weit unter der 3-%-Marke; an allen Standorten (mit Ausnahme von Düsseldorf) liegt die Leerstandsquote unter 1 %. Für München und Frankfurt wird die niedrigste Leerstandsquote von 0,2 % vermeldet – hier werden auch die höchsten Mieten registriert.
„Unabhängig von dem sich fundamental verändernden makroökonomischen Umfeld dürften die wichtigen preisbildenden Faktoren gleichbleiben: Zum einen sorgen weiterhin die Folgen einer zunehmenden Urbanisierung und des demographischen Wandels für tendenziell ansteigende Haushaltszahlen und somit für einen beständig hohen Nachfragedruck auf den Mietmärkten. Zum anderen gibt es wenig Indizien für eine anziehende Angebotsausweitung. Ganz im Gegenteil dürfte die nachlassende Bautätigkeit weiter preistreibend wirken.“ Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Residential Investment