Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) ist mit einem Flächenumsatz von 84.300 Quadratmetern verhältnismäßig schwach in das Jahr 2023 gestartet. Im Vergleich zum Jahresauftakt 2022, als 105.500 Quadratmeter umgesetzt wurden, ging der Flächenumsatz damit um 20 Prozent zurück. Der Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2023 mit einem Transaktionsvolumen von 201 Millionen Euro einen deutlichen Rückgang von 92 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit das schwächste Ergebnis unter den Top-5-Standorten. Dies ist Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
"Die Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt ist nach wie vor vorhanden, auch wenn sich das Markttempo aufgrund des herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfelds – Stichworte steigende Energie- und Rohstoffpreise, steigende Finanzierungskosten und hohe Inflationsrate – etwas verlangsamt hat", so Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE.
Mit der Anmietung der Universal Investment GmbH im Neubauprojekt ‚Timber Pioneer‘ im Teilmarkt Europa City (9.600 Quadratmeter), einer Anmietung der öffentlichen Verwaltung in einem Bestandsgebäude im Teilmarkt Südwest (9.100 Quadratmeter) und der Anmietung des Kreativzentrums Massif Central im Bethmannhof im Teilmarkt City (5.800 Quadratmeter) wurden in den ersten drei Monaten 2023 insgesamt nur drei Abschlüsse oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Marke registriert, die zusammen rund 29 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Im kleinen bis mittleren Segment wurde im Vergleich zum Vorjahr eine stabile Vermietungsleistung erfasst. Mit jeweils rund 30.000 Quadratmetern wurden im Größensegment unter 1.000 Quadratmeter und im Segment zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmeter 36 Prozent beziehungsweise 34 Prozent des Quartalsergebnisses umgesetzt. Die Anzahl der Abschlüsse insgesamt hat sich mit 109 gegenüber 99 aus dem ersten Quartal 2022 leicht erhöht.
Aufgrund der anhaltend hohen Baukosten sowohl für Neubauten als auch für die Sanierung von Bestandsflächen sind die Mieten weiter gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um rund drei Euro oder 13,9 Prozent auf 24,96 Euro pro Quadratmeter und Monat und erreichte damit einen neuen Höchststand. Die Spitzenmiete stieg im gleichen Zeitraum um 0,50 Euro oder 1,1 Prozent auf 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Die Spitzenmiete wird im Jahresverlauf weiter ansteigen, da das Angebot an kurzfristig verfügbaren, hochwertigen Flächen nach wie vor sehr gering und die Nachfrage nach modernen Flächen in Frankfurts Bestlagen ungebrochen hoch ist“, erwartet Riegel.
Die Leerstandsrate (exklusive Untermietflächen) des Frankfurter Büromarktes stieg im ersten Quartal 2023 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum marginal um 0,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent an. Während die CBD-Teilmärkte Bankenlage (3,4 Prozent), City (5,9 Prozent) und Westend (6,0 Prozent) erneut die niedrigsten Leerstandsquoten aufwiesen, verzeichneten die Teilmärkte Offenbach/Kaiserlei und Europa City mit jeweils rund 16 Prozent die höchsten Leerstandsquoten im Frankfurter Marktgebiet.
Investmentmarkt
Im Vergleich zum Vermietungsmarkt ist die Dynamik am Investmentmarkt ausgeblieben.
"Die anhaltende Verunsicherung im Markt, das in den letzten zwölf Monaten stark gestiegene und volatile Zinsniveau, die anhaltend vergleichsweise hohe Inflation sowie vor allem die unterschiedlichen Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite, resultierten in einer nahezu Stagnation. Viele Bestandshalter entscheiden sich daher dazu, potenzielle Verkäufe zurückzustellen und durch aktives Assetmanagement Werte zu heben und den Verkauf in den kommenden Monaten entsprechend vorzubereiten. Großvolumige Transaktionen sind im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ausgeblieben", so Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt bei CBRE.
Während 53 Prozent der Investitionen auf Büroimmobilien entfielen (106 Millionen Euro), machten Mehrfamilienhäuser 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus (93 Millionen Euro). Über alle Assetklassen hinweg machten Core- und Core-Plus-Produkte im ersten Quartal 2023 rund 72 Prozent der Investitionen aus.
Infolge der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten erhöhte sich die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien im CBD im ersten Quartal 2023 gegenüber dem Endjahreswert 2022 um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 3,95 Prozent. In den Cityrandlagen stieg die Spitzenrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,35 Prozent an. In den peripheren Teilmärkten spiegelt sich die Risikoaversion der Investoren in einem Anstieg der Spitzenrendite um 0,25 Prozentpunkte auf 5,00 Prozent in den letzten drei Monaten deutlicher wider.
Ausblick 2023
„Die weitere Entwicklung des Frankfurter Büroimmobilienmarktes wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Situation beeinflusst. Wir gehen davon aus, dass Mietvertragsabschlüsse, die Ende 2022 aufgeschoben wurden, spätestens ab dem dritten Quartal realisiert werden und die Marktdynamik damit wieder zunimmt. Allerdings blicken wir realistisch in die Zukunft und erwarten vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen einen Gesamtjahresumsatz deutlich unter dem langjährigen Durchschnittswert“, prognostiziert Riegel.
„Auf dem Investmentmarkt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Nivellierung der Kaufpreise und in der zweiten Jahreshälfte mit zunehmender Aktivität. Insbesondere Eigenkapitalinvestoren werden aufgrund der Preiskorrektur versuchen, ihre Chancen im Core-Segment zu nutzen. Aber auch für opportunistisches Kapital werden sich lukrative Möglichkeiten ergeben“, sagt Neiser.