Um die die frühzeitige Kosten- und Terminsicherheit gegenüber konventionellen Abwicklungsmodellen zu erhöhen, bietet sich das so genannte „Partneringmodell“ an, bei dem ein Bauherr die Bereiche Planen und Bauen schon in der sogenannten „Preconstruction“-Phase an einen Partner vergibt. Schnittstellen werden damit reduziert, der Bauherr und der beauftragte Totalunternehmer arbeiten gemeinsam mit dem Planer an einer detaillierten Bauplanung.
„Der Bauherr hat damit schon vor dem Baubeginn eine größtmögliche Kosten- und Terminsicherheit. Zudem werden auch die Baukapazitäten und -materialien frühzeitig gesichert.“ Gerald Herndlhofer, Geschäftsführer von Drees & Sommer
Voraussetzung für dieses Modell ist eine grundlegende Klarheit beim Bauherrn über Projektziele und -parameter. Denn im Zuge dieses Abwicklungsmodells hat der Bauherr nur wenige Möglichkeiten nach der Vergabe die Beschaffung zu beeinflussen. Herndlhofer empfiehlt die Einbindung externer Juristen, um im Totalunternehmervertrag die Prozesse zu Kosten, Termine und Qualitäten entsprechend im Vorfeld zu regeln. Da das Vergabeverfahren aufwendig ist und einige Monate dauert, stattet man den Projektpartner schon frühzeitig mit einem Vorvertrag aus, über den dieser seine Leistungen in der Partneringphase vergütet bekommt.
„Bei solchen Verfahren reduziert sich auf Grund der hohen Anforderungen der Bieterkreis, aber wir bekommen dafür eine große Resonanz aus dem Markt, insbesondere bei größeren und komplexeren Projekten“, so Herndlhofer. „Und genau dafür würden wir dieses Vergabemodell empfehlen.“
Noch partnerschaftlicher wird es beim integrierten Projektabwicklungsmodell (IPA), bei dem schon zu Projektbeginn die Partner an Bord geholt werden. Hierbei werden anhand einer Zielvorgabe des Bauherrn lediglich die Spielregeln für die Projektabwicklung hinsichtlich Budget, Qualitäten und Termine geregelt.
„Voraussetzung für dieses Modell ist, dass das Projekt in den Mittelpunkt gestellt wird und das Know-how der Partnerunternehmen schon frühzeitig zusammengespannt werden soll.“ Gerald Herndlhofer
Das erfordert eine hohe Management- und Entscheidungskompetenz auf Seiten des Bauherrn und Verständnis für den Lean-Gedanken, bei dem es darum geht, laufend zu optimieren und Verschwendung zu vermeiden.
„Sie haben also zu Beginn nicht das Projekt, sondern ein Lastenheft, in dem Regeln, Prozesse und Vergütung für die Partnerunternehmen sowie das Konfliktmanagement definiert sind.“
Dafür bedarf es einer praxisnahen juristischen Unterstützung, da alle Regeln für die Zusammenarbeit und das Risk-Sharing in einem Mehrparteienvertrag geregelt werden müssen. Grundidee des IPA-Modells ist eine größtmögliche Kosten- und Terminsicherheit, Teamarbeit sowie das Sicherstellen einer Win-Win-Situation für alle Beteiligten: mit fairen Vertragsbedingungen für alle. Zudem ist die Einbindung von Megatrends wie Lean, BIM, und Kreislaufwirtschaft unabdingbar.
Bereits bei der Realisierung des Innovation Hub und des Central Hub im Quartier „Twenty One“ in Wien sowie der Realisierung des Medical Center Süd (MCS) im 23. Wiener Gemeindebezirk kam ein solches partnerschaftliches Vergabemodelle zum Einsatz.
„Es gab schon in der Entwurfsplanung wichtige Fragen zu klären, für die das Know-how spezialisierter Firmen unabdingbar war. Wir haben die Unternehmen über einen Kooperationsvertrag schon frühzeitig ins Projekt geholt und konnten so rasch innovative Lösungen entwickeln, zudem aber auch schon frühzeitig Kostenschätzungen und Realisierungszeiträume abgeben“, berichtet Jakob Wiltschke von Drees & Sommer.