Wie optimistisch bzw. wie pessimistisch gehen Sie in das neue Jahr? Welche Assetklasse wird Investors Liebling?
Das Jahr 2022 wird sich in manchen Lebensumständen kaum vom Vorjahr unterschieden. Dennoch bin ich optimistisch, dass unser Umgang damit ein leichterer sein wird. Wohnimmobilien werden ähnliche Verkaufspreise erzielen und von ähnlich hoher Marktnachfrage begleitet werden. Dennoch lässt sich beobachten, dass der Markt nicht mehr bereit ist, „alles“ zu kaufen. Kleine Wohnungen werden wie üblich – unabhängig ihrer manchmal fragwürdigen Figuration – gut an den Mann gebracht. Größere Investitionen wie der Kauf eines Einfamilienhauses werden vermehrt nach Ihren qualitativen Kriterien betrachtet und lange am Markt bleiben. Büroimmobilien erfahren einen Wandel in ihren Formen und Nutzungen, was auch den COVID-19-bedingten Homeoffice-Lösungen geschuldet ist. Die Nachfrage nach großflächigen Büros wird sich vermutlich reduzieren.
Die Preisentwicklung von Immobilien-Investments kannte über viele Jahre nur eine Richtung: Aufwärts. Was bedeuten ESG und COVID-19 für die Immobilienbewertung?
COVID-19 hat zu einem weltweiten Umbruch und zur Veränderung der Büroarbeitswelt geführt. Aufgrund der Pandemie und der konkreten Maßnahmen-Empfehlung wurde die alltägliche Büroarbeit vom klassischen Büroarbeitstisch auf Homeoffice umgestellt. Damit geht die Änderung der Lebensweisen einerseits in der Bürowelt und vice versa in der Wohnumgebung einher. Es werden sich die Büro- und Wohnformen ändern, die Nachfrage, der Handel und Transaktionen indessen werden wie üblich weiter erfolgen.
ESG hat in allen Bereichen Fuß gefasst und wird ein wesentlicher Teil des alltäglichen Handelns. Unternehmen werden in ihrer Auftragsvergabe dahin gehend eingeschränkt werden, dass sie nur an ESG-konforme Unternehmen vergeben dürfen. Da es noch keine ESG-Standards oder -Richtlinien gibt, besteht noch großer Entwicklungsbedarf.
Werden Umwelt- und Pandemie-Risiken in Form höherer Risikoprämien stärker eingepreist werden? Rechnen Sie mit steigenden Zinsen?
Ja, ganz sicher. Es gibt zwei Säulen in der Finanzierung – die eine ist der Ausfall und die zweite ist der Verlust im Ausfall.
Der Ausfall ist dort gegeben, wo die Annuitäten über einen bestimmten Zeitraum nicht mehr bedient werden. Das kann an einer Zahlungsunfähigkeit, aber auch an Unwilligkeit liegen.
Ungeachtet dessen ist ein Zahlungssaufall ein Ausfall, der aufgrund der Baselkriterien zu dokumentieren ist und einen Risikoaufschlag bei der Refinanzierung der Banken bedeutet.
Wiewohl ein Ausfall noch keinen Verlust bedeutet, stellt er dennoch ein erhöhtes Risiko dar. Durch die Pandemie können natürlich die Zahlungen erschwert werden, wodurch es zu Ausfällen kommen kann. Ein Zahlungsausfall ist jedenfalls ein erhöhtes Risiko im Bereich der Refinanzierung der Banken, die unweigerlich eine Auswirkung auf die Finanzierung hat.
Welche drei Themen werden die Immobilienwirtschaft 2022 am stärksten beeinflussen? Wo sehen Sie die zentralen Herausforderungen? Was wären mögliche Lösungsansätze?
Wie in jeder Branche wird das Thema ESG ein immenser Treiber werden. Bezogen auf die Immobilienwirtschaft sehe ich die Immobilienfinanzierung als ein immer komplexeres und hürdenvolleres Thema. Die Fragen, die sich dazu stellen: Bleiben die Zinsen so niedrig? Steigen die Preise weiter? Und was passiert mit den Baupreisen bzw. der Rohstoffversorgung? Wird es Engpässe am Beschaffungsmarkt geben
Ihre Pläne und Ziele für Ihr Unternehmen 2022?
Wir werden unsere Internationalität stärken und internationale Partner vernetzen. Dabei werden wir eine stärkere Differenzierung zur Konkurrenz aufbauen und die Mitarbeiterkompetenzen erweitern. Unser internes Schulungszentrum wird den Fokus auf Interdisziplinarität legen und dabei die Säulen von Technik, Recht, Wirtschaft und Ökologie umfassen. Ferner ist uns unser Team von wichtiger Bedeutung. Arbeitsmarktpolitische Sicherheit, respektvoller Umgang und fördernde Strukturen als gemeinschaftliches Konzept sowie das Kämpfen gegen eine Pandemie, deren Ende mit sozialer Distanz herzuleiten ist.